住宅ローンは変動か固定か。決め手は損得ではなく「金利上昇リスクを誰が負うか」

家を建てる、あるいは買う。
そう決めた人が次にぶつかるのが、この問いです。

「住宅ローンは、変動金利と固定金利のどっちにすべきか」

住宅金融支援機構の調査（2026年1月）によると、実際に借りた人の4人に3人が変動を選んでいます。

では、金利が上がったら返済額はどれくらい増えるのか。
同じ調査で、この問いに「理解しているか少し不安」「よく理解していない」などと答えた人は52.0%。
半数を超えます。

選んだ理由は、たぶん「今いちばん安いから」。
それ自体は、まっとうな理由です。
ただ、安さと引き換えに何を引き受けたのかが見えないまま、35年の契約が始まっている。

👉 変動か固定かは「どっちが得か」では決まりません。「金利上昇リスクを、自分と銀行のどちらが負うか」で決めるものです。

そして僕の考えはこうです。
お金に余裕のない人ほど、固定を選ぶべき。
借りていい額も、固定金利で払い続けられるかどうかで決めます。

日銀は2026年6月に政策金利を1.0%へ、9月には1.25%へ引き上げました。
「低金利がずっと続くから変動一択」という時代の前提は、もう崩れています。

この記事は、これから家を建てる・買う人と、借り換えを考えている人に向けて書いています。
「そろそろマイホームが欲しいなぁ」くらいの段階なら、先にこちらを読んでから戻ってきてくれると嬉しいです。

→ マイホームは今建てるべきか。住宅ローンで“債務超過”から人生を始める前に

すでに変動で借りていて、金利が上がった方はこちらへ。
返済額が変わらない間に何が起きているかを、自分の数字で確かめられます。

→ 住宅ローンの変動金利が上がった人へ｜返済額が変わらない「5年ルール」の落とし穴と、いま確かめる2つのこと

住宅ローンの変動と固定、違いは「金利上昇リスクを誰が負うか」

変動と固定の違いを、一言で言い切ります。

👉 変動金利は、金利上昇リスクを「あなた」が負う。固定金利は、そのリスクを「銀行」が負う。

すべての出発点はここ。

変動金利では、世の中の金利が上がれば、あなたの返済額も上がります。
「将来どうなるか分からない」というリスクを、借り手が丸ごと引き受ける。
だから、金利は低く設定されています。

固定金利では、世の中の金利がどれだけ上がっても、返済額は完済まで変わりません。
そのリスクを引き受けるのは銀行。
だから、金利は高く設定されています。

つまり、変動と固定の金利差の正体は「保険料」です。

火災保険に入るとき、「保険料を払うなんて損だ」とは考えないはずです。
万一のときに家計が壊れないように、リスクを保険会社に引き受けてもらう対価。
固定金利の上乗せ分も、これとまったく同じ構造をしています。

「固定は損」という言い方をよく見かけます。
でもそれは、「火災保険に入ったのに家が燃えなかったから損だった」と言っているのに近い。
リスクを誰かに引き受けてもらうことには、正当な値段が付くのです。

「変動と固定どっちが得か」は後出しでしか分からない｜損益分岐点の正体

とはいえ、「で、結局どっちが得なの？」は気になりますよね。
考え方だけ整理しておきます。

2026年7月時点で、変動金利はおおむね1%前後。
全期間固定は2%台後半〜3%台でした（フラット35・買取型で3.14%）。

借りた瞬間の金利は、変動のほうが必ず安い。
ここに議論の余地はありません。

では、どうなると固定が「勝つ」のか。
変動金利がこの先じわじわ上がっていき、返済期間トータルの支払額が固定を上回ったとき。
これが損益分岐点です。

図は、2026年7月時点の金利で、借入4,000万円・35年の累計返済額を並べたものです。
固定2.9%に対して、変動は1.0%スタートの3つのシナリオ。

変動が据え置きなら総返済4,742万円。
10年かけて2.0%まで上がっても5,334万円で、このあたりまでは変動の勝ちです。

ところが10年かけて4.0%まで上がるシナリオでは、総返済6,666万円。
20年目に固定を追い抜きます。

序盤の低金利の貯金が効くぶん、変動は簡単には負けません。
ただ、負けるときは家計がいちばん苦しい後半に、返済額の上昇という形で負けが確定していく。
答えは結局、「今後35年間、変動金利がどう動くか」次第です。

そして、ここが肝心なところ。

👉 今後35年の金利は、誰にも分かりません。日銀にも、銀行にも、もちろん僕にも。

「どっちが得だったか」が確定するのは、完済したあと。
損得は、後出しでしか分からない。
分からないものを当てにいった時点で、比較検討は予測ゲームに変わります。

このテーマでいちばん多い失敗は、ここで起きます。

「さすがに金利3%とかまでは行かないでしょ」
こうした“読み”を土台に、35年の返済計画を立ててしまうことです。

その予測に、根拠はあるでしょうか。
多くの場合、「そうなってほしくない」という願望が、いつの間にか「そうはならないはず」という予測にすり替わっているだけ。

自分の予想が当たる前提で人生設計を組み、外れたら破綻する。
それは資産形成ではなく、賭けです。

5年ルール・125%ルールは安心装置ではなく「先送り装置」

変動金利を調べると、必ずこの2つのルールに出会います。

• 5年ルール：金利が上がっても、毎月の返済額は5年間変わらない
• 125%ルール：5年ごとの見直し時も、返済額の増加は直前の125%まで

返済額が急に跳ね上がらない。
それだけ聞くと、安心材料に見えます。

でも、金利が上がっても毎月の返済額が同じなら、増えた利息は別のところで支払う必要があります。
その「別のところ」が、元本の減り方。
毎月の返済のうち利息の取り分が増えて、借金の減りが遅くなるのです。

減らなかった元本には、その後も利息がかかり続けます。
返済額が変わらない間も、総返済額は確実に増えている。

上がり幅が大きければ、毎月の返済では利息すら払いきれない「未払利息」が出ることもあります。
払えなかった利息は消えません。
後ろに積み上がり、返済期間の終盤にまとめて精算を求められる可能性があります。

👉 2つのルールは、リスクを消す装置ではなく、表面化を先送りする装置です。

しかも先送りの間は、毎月の支払いが変わらない。
家計の見た目は平和なままで、危機感すら持ちにくい。
僕はここがいちばん怖いところだと思っています。

これから借りる人が持っておきたいのは、「このルールがあるから大丈夫」とは考えない姿勢だけ。
金利が上がった5年間に元金の減りがどれだけ遅れるかは、借りた後の人向けに、こちらで数字にしました。

→ 返済額が変わらない間に、元金の減りがどれだけ遅れるかを自分の数字で確かめる

（なお、金融機関や返済方式によっては、そもそもこのルールがない住宅ローンもあります。その場合、金利上昇は返済額に即座に反映されます。）

住宅ローンは「いくら借りられるか」ではなく「固定金利で払い続けられるか」で決める

ここからが、この記事でいちばん伝えたいことです。

変動か固定かの前に、もっと大事な問いがあります。
そもそも、いくらまで借りていいのか。

銀行の審査に通った額。
営業担当が「お客様ならこのくらいイケますよ」と言った額。
それらは「あなたに貸せる額」であって、「あなたが安全に返せる額」ではありません。

貸す側は、あなたの老後資金や、子どもの進学の自由度にまで責任を持ってはくれない。
では、どう考えるか。
僕の答えはこれです。

👉 「その固定金利を、今後払い続けられる」と判断できる金額までしか、借りてはいけない。

基準は、どの程度までリスクを許容できるか。
その許容度を測る物差しに使うのが、固定の金利です。

逆から考えると、この基準の意味がはっきりします。
もし「変動金利なら毎月払える」という水準まで借りたとしましょう。
それは裏を返せば、金利が固定の水準まで上がった時点で、ほぼ破綻する設計だということです。

2026年7月時点の固定金利は2〜3%台。
歴史的に見れば、ごく普通の水準です。
「そこまで上がったら終わり」という家計で、35年を走り切れるでしょうか。

固定金利で払える額まで借入を抑えておけば、話は逆転します。
固定を選べば、返済額は完済まで確定。
変動を選んだとしても、金利が固定の水準まで上がってようやく「想定していた上限」に届くだけです。

どちらに転んでも、家計は壊れない。

「固定金利で払える額」早見表｜月の返済額から上限を逆算する

では、具体的にいくらまでなら借りていいのか。
出発点は、毎月の返済に回せる額です。

手取りから生活費と、貯蓄・投資に回す分を先に引く。
それでも無理なく払い続けられる額が、返済に回せる額です。
その額を固定金利で35年返し続けると、いくらまで借りられるかを逆算しました。

借りられる額（単位：万円）

月の返済	固定2%	固定3%	固定4%	（参考） 変動1%
8万	2,415	2,079	1,807	2,834
10万	3,019	2,598	2,258	3,543
12万	3,623	3,118	2,710	4,251
15万	4,528	3,898	3,388	5,314

※35年・元利均等・ボーナス払いなしで計算。諸費用や団信の上乗せ金利は含みません。

左の3列が、その返済額で「固定金利でも払い続けられる」借入額。
自分の返済額の行で、検討している固定金利の列を見てください。

右端の列は、比べるために置いた参考値です。
同じ返済額でも、今の変動の低い金利だけで計算すると、これだけ大きな額に手が届くように見えてしまう。
借りていい額ではなく、借りられてしまう額です。

月12万円を返済に回せる人で比べてみます。
変動1.0%で計算すると4,251万円。
固定3.0%で払い続けられる上限は、3,118万円です。

その差、1,100万円あまり。
もし4,251万円を最初から固定3.0%で借りていたら、毎月の返済は約16万4,000円になります。
月12万円の家計には、4万円以上入りきらない。

👉 右端の列で借りると、金利が固定の水準まで上がった日に、毎月の返済が家計からはみ出す。

もう一つ大事なのは、左の3列も「上限」だということ。
ここまで借りなさい、という数字ではありません。

家を持つと、修繕費や固定資産税といった、ローン以外の出費もずっと続きます（最後の章で整理します）。
返済に回せる額そのものを控えめに見積もっておくほうが、35年は安全に走れます。

「年収の◯倍」・ペアローン・残価設定型——“借りられる額”を膨らませる話に乗らない

借入額の話をすると、必ず出てくるのが「住宅ローンは年収の7倍まで大丈夫」といった目安です。

はっきり言います。
あの手の数字は超ざっくりの目安であって、正しくありません。

同じ年収800万円でも、子どもが2人いる家庭と独身では、毎月出ていくお金がまるで違います。
適正な返済額は、収入と支出のバランスで決まる。
そのバランスは一人ひとり違うので、自分の返済額は自分で出すしかありません。

その出発点が、さっきの早見表です。
人に言われた数字をそのまま信じると、住宅メーカーや銀行の営業に都合のいい数字で、自分の人生を設計することになります。
（例外は、自分で対価を払って相談したFPの提案。あなたの事情を織り込んだ数字である可能性があります。）

最近は、「借りられる額」をさらに膨らませる仕組みも目立ちます。

ペアローンは、夫婦2人の収入を合わせて借入枠を広げる方法です。
枠が広がるということは、「どちらか一方の収入が減ったら回らない額」まで借りられてしまうということ。

産休・育休、転職、病気、そして離婚。
共働きが35年間フル稼働で続く前提の設計は、リスク許容度の観点では最も脆い部類に入ります。

残価設定型住宅ローンは、クルマの“残クレ”のように、将来の住宅の価値（残価）を差し引いて月々の返済を軽くする仕組みです。
国土交通省は2025年12月、残価が想定を下回った場合に金融機関の損失をカバーする保険制度の創設を発表しました。
住宅価格が高騰するなかでも「手が届く」ようにするための政策です。

ただ、借り手から見れば、月々が軽く見える分だけ、より大きな額を借りられるようになる。
構造はペアローンと同じです。

しかも元金の一部は、最初から「最後は家を売って返す」前提で据え置かれます。
住み続けることはできても、完済して自分のものにする日は来ない。
僕は、残価設定型を選んだ時点で、それはもう「マイホーム」とは呼べないと考えています。

金利上昇局面でなぜ危ないのかは、車の残クレと並べて整理しています。

→ 残価設定型住宅ローンがやばい理由

どちらにも共通するのは、「いくら借りられるか」を膨らませる方向の仕組みだということ。
固定金利で払い続けられる額という基準から見れば、借りられる枠がどれだけ広がっても、借りていい上限は1円も変わりません。

それでも変動金利を選んでいい人の条件

ここまで読んで、「じゃあ変動を選ぶのは間違いなのか」と感じた方もいるはず。
そうではありません。

👉 変動金利を選んでいいのは、金利上昇リスクを自分で引き受けられるだけの運用資産を、すでに持っている人です。

たとえば、ローン残高に見合う金融資産を持ちながら、あえて低金利で借りて手元の資金を運用に回す。
金利が想定を超えて上がってきたら、繰り上げ返済でいつでもリスクを消せる。

この状態にある人にとって、金利上昇は「破綻リスク」ではなく「コストの変動」にすぎません。
リスクを自分の資産で吸収できるからです。

「借りないと買えない人が、変動で背伸びをする」のとは、まったく別の判断。
言うなれば、“買える人が、あえて借りる”。

この状態にある人が次に考えるのは、「繰り上げ返済と投資、どちらを優先するか」という設計です。
判断軸（イールドギャップ）はこちらで整理しています。

→ 繰り上げ返済 vs 投資｜変動金利が上がる2026年、どっちを優先すべきか

ここで一つ、僕自身の話をします。

僕は15年前、約4,000万円の住宅ローンを、リスクを引き受けた自覚のないまま変動金利で組みました。
金利のない時代が運よく続いてくれたおかげで、結果オーライだっただけです。

では、今の知識を持った僕が、あの時点に戻って借り直すならどうするか。
もちろん、賃貸を続けることも選択肢に入れた上で、です。

それでも買うなら、固定を選び、借入額を1,000万円ほど減らします。

大手ハウスメーカー以外の選択肢まで含めてしっかり探せば、総額を下げる余地はありました。
家の質をそこまで落とさずに済んだ、と今なら分かります。

それでも、ローンを組めば債務超過から始まることは変わらない。
だったらせめて、金利上昇リスクは銀行に負ってもらう。
当時の僕には運用資産がなかったのだから、そもそも変動を選ぶ資格がなかったのです。

債務超過から始まる家計は、珍しくない。

→ 40代の半分が純資産マイナスという家計調査の数字と、そこからの立て直し

金利上昇“以外”のリスクは、固定を選んでも消えない

最後に、大事な注意をひとつ。

固定金利を選べば安心、ではありません。
固定が消してくれるのは、「金利上昇リスク」という一つのリスクだけです。

• 収入が減る・働けなくなるリスク
• 病気や介護で支出が急増するリスク
• 10〜15年ごとにやってくる外壁・屋根・設備の修繕費
• 固定資産税という、住み続ける限り消えない固定費
• 学校や隣人が合わなくても、簡単には引っ越せなくなるリスク

これらは、変動を選ぼうが固定を選ぼうが、家を持った瞬間から家計に乗り続けます。
だからこそ、住宅ローンとは別枠で生活防衛資金を確保しておくことが、金利タイプの選択と同じくらい重要です。

→ 生活防衛資金はいくら必要？2026年・物価高とNISA満額時代の最低ライン

「固定にしたから大丈夫」で思考を止めない。
固定は、数あるリスクのうちの一つを銀行に移しただけ。
この距離感を、忘れないでほしいのです。

まとめ｜余裕のない人ほど固定。それは臆病ではなく、設計だ

お金に余裕のない人ほど、固定を選ぶべきです。

それは臆病な選択ではありません。
自分では負いきれないリスクに値札を付けて、銀行に引き受けてもらう。
リスクの置き場所を自分の意思で決めた、立派な家計の設計です。

15年前の僕のように「安いから」だけで変動を選ぶのはやめましょう。
リスクの側から積み上げて、胸を張ってどちらかを選んでください。

📚 “これは予想か、希望か”と立ち止まれるようになる1冊

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「そうなってほしくない」が、いつの間にか「そうはならないはず」にすり替わる——本文で挙げたこの失敗を、山崎元さんは「予想」と「希望」を混ぜている状態だと一刀両断します。僕自身、この本を読んでから金利や相場の見通しを口にする前に「これは予想か、希望か」と一度立ち止まる癖がつきました。35年の住宅ローンという、人生でいちばん長い「予想したくなる場面」に向き合う前に読んでおきたい1冊です。

「そもそも今、建てるべきか・買うべきか」の問いに、まだ答えを出していない方はこちらへ。

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